Полный комплекс
работ по реконструкции зданий

Рассчитайте
стоимость работ

Ни один сайт не даст вам точных ответов на все вопросы. Оставьте заявку и обсудите задачу с живым человеком.

Реконструкция зданий и сооружений любой сложности

Одна из специализаций нашей компании – это реконструкция зданий. Работа в этом сегменте строительного рынка на протяжении нескольких десятков лет – это бесценный опыт и профессионализм, умение выполнять задачи на различных объектах в самых сложных условиях. Сегодня сфера деятельности предприятия – жилые и административные сооружения, производственные корпуса.

Основные предпосылки для реконструкции

Существует обширный перечень нюансов, требующий выполнения работ:

• смена функционального предназначения здания;
• физическое старение ряда конструкций за время эксплуатации;
• критические изменения качественных показателей грунтов;
• повреждения конструкций техногенного характера;
• необходимость перепланировки отдельных помещений или комплекса в целом;
• увеличение плотности застройки микрорайона;
• реставрационные работы;
• расширение площади производственных цехов.

Этапы проведения реконструкции зданий

Независимо от общего объема и видов строительно-монтажных заданий, входящих в единый комплекс, существует строгая последовательность всех мероприятий.

• Выполнение подробного мониторинга и технического обследования объекта с учетом всех требований руководящих документов, касающихся реконструкции.
• На основании полученных результатов производится составление эскизных и рабочих чертежей, расчет потребности ресурсов, определение сметной стоимости строительства и согласование проектной документации.
• Оформление и получение необходимых разрешений.
• И только после этого начинается непосредственное выполнение монтажа.

Почему так важно соблюдать все положения технологической карты? Сегодня реконструкция дома в центре такого города как Москва потребует провести техническую экспертизу не только самого объекта, но и прилегающих строений и коммуникаций. Это связано с требованиями исключения возможности взаимных разрушений, сохранения исторической ценности фасадной части, соблюдения панорамы квартала или микрорайона. Очень важно предупредить возможные разрушения и зафиксировать проблемы для своевременного решения.

Работы при реконструкции зданий

Это огромный многоэтапный процесс большого количества строительных мероприятий. При выполнении работ по переустройству старого дома будут производиться:

• ремонт и укрепление фундаментного основания;
• полный комплекс по восстановлению фасадной части;
• повышение прочности межэтажных перекрытий и опорных колон;
• реконструкция стен и перегородок;
• кровельные работы.

Перепрофилирование сооружений производственного комплекса также потребует серьезного подхода. В зависимости от проектного задания может быть необходимость выполнения следующих задач:

• увеличение геометрических размеров цехов или отдельных конструкций;
• усиление несущей способности капитальных стен;
• строительство дополнительных архитектурных форм;
• полная замена перекрытий.

Модернизация зданий административного назначения проводится с целью создания отдельных рабочих, бытовых зон и конференц-залов. При этом чаще всего происходит внутренняя перепланировка и замена части стен. Устройство дополнительных окон, дверных проемов. Весь комплекс проводится с учетом сохранения характеристик всего сооружения в целом. На данном этапе могут проводиться различные ремонтные работы: , устранение плесени и повышенной влажности помещений путем проведения

Задача строителей при монтаже – точное соблюдение всех положений и требования проекта.

Сегодня реконструкция зданий – это важный процесс обеспечения целостности и своевременного обслуживания жилого и производственного фонда.

Образование трещин, перекос дверных проемов – это первый сигнал! Главное - не откладывать. Заявку на ремонтные работы можно сделать на нашем сайте или по телефону. Мы всегда готовы протянуть руку помощи!

Получите бесплатную консультацию

(за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция жилья - комплекс мер по переустройству жилого дома в связи с физическим или моральным износом. Она предполагает замену устаревшего или установку дополнительного инженерного оборудования, усиление конструкций, специальные меры по повышению теплотехнических характеристик здания, его перепланировку , а также увеличение жилой площади путем надстройки дополнительных этажей и мансард. ("Методические рекомендации по технико-экономической оценке эффективности реконструкции жилых зданий и определению сроков окупаемости" (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8)

"Реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг..." (Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (вместе с "ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения")

"Реконструкция жилого дома - переоборудование жилого дома с целью совершенствования его объемно - планировочных решений и архитектурных качеств (с осуществлением перепланировки квартир, секций, этажей или нежилых помещений, в том числе с изменением их функционального назначения), а также конструктивно - технических и инженерно - технических решений с учетом современных требований при изменении объема жилого дома путем пристройки новых объемно - планировочных элементов, в том числе квартир или их помещений, лестнично - лифтовых узлов, помещений нежилого назначения, а также надстройки (в том числе мансардным этажом) или разборки частей жилого дома..." (Постановление Правительства Москвы от 02.10.2001 N 894-ПП "Об утверждении московских городскихстроительных норм (МГСН) 3.01-01 "Жилые здания")

Из определения суда : "В соответствии с п.п. 13 и 14 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения. В то время как строительством является создание зданий, строений, сооружений (в том числе и на месте сносимых объектов капитального строительства).

В соответствии с ч. 1 ст. 754 Гражданского кодекса РФ реконструкция включает в себя обновление, перестройку, реставрацию здания или сооружения.

В действующем Своде правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003, принятом Постановлением Госстроя России от 21.08.2003г. N 153 под реконструкцией здания понимается «комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания».

Тем самым, реконструктивные работы в отдельном помещении здания могут предусматривать один из видов работ (или их комплекс) в целях частичного изменения фасадной части здания и (или) несущих конструкций: изменение формы оконных и дверных проемов; создание, ликвидация оконных и дверных проемов; изменение входов; устройство входов, тамбуров входов; устройство лоджий, балконов; остекление лоджий, балконов; замена столярных элементов фасада". (извлечение из апелляционного определения Хабаровского краевого суда от 27 июля 2012 года, по делу № 33-4672)

Полищук Вадим Игоревич,

Руководитель проектов

Капитальный ремонт и реконструкция: многие ошибочно понимают эти термины как синонимы. На самом деле, это не так. Между реконструкцией и капитальным ремонтом любого строения существует значительная разница. В чём она заключается - будет разъяснено в данном материале.

Заполняя форму Вы соглашаетесь с нашей политикой конфиденциальности и даете согласие на рассылку

Что такое капитальный ремонт

Капитальный ремонт производится в строительстве при необходимости восстановления характеристик объекта до текущих нормативов, с восстановлением и (или) заменой любых частей строительного объекта.

Определение капитального ремонта по Градостроительному кодексу

Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно- технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (ст. 1, п. 14.2 Градостроительного Кодекса РФ).

Капитальный ремонт линейных объектов - это изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (ст. 1, п. 14.3 Градостроительного Кодекса РФ).

Исходя из определения, видно, что при проведении капитального ремонта (за исключением линейных объектов) не изменяются основные технико-экономические показатели (площадь застройки, строительный объем, полезная площадь, число этажей).

Определения объекта капитального строительства и линейного объекта

К объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения и объекты, строительство которых не завершено (за исключением временных построек, навесов, киосков и др. подобных объектов). Объектами капитального ремонта являются, например, жилые здания и их части (крыши, стены и т.д.), многоквартирные дома и придомовые территории, сооружения, помещения и др.

К линейным объектам по определению Градостроительного Кодекса относятся линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. К капремонту линейных объектов относится, например, капитальный ремонт дороги, ремонт моста и инженерных систем.

Что относится к капитальному ремонту зданий и сооружений

Капитальной ремонт проводится при их физическом износе и разрушении. К нему относятся работы по восстановлению или замене составных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования.

Цель капитального ремонта

Целью проведения является устранение неисправности всех изношенных элементов, включая частичную замену или усиление фундаментов, несущих стен, каркасов, крыши и кровли на более долговечные, экономичные и ремонтопригодные материалы.

Виды капитального ремонта

Капитальный ремонт по принципу качества планировки, степени внутреннего благоустройства и технического состояния зданий подразделяется на комплексный и выборочный.

Комплексный капитальный ремонт - это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие все здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.

Выборочный капитальный ремонт - это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленные на полное возмещение их физического и частично функционального износа.

Смежные понятия

В Градостроительном кодексе модернизация здания трактуется как совершенствование технико-экономических свойств и характеристик объекта, осуществляемое путем замены систем и конструктивных элементов объекта на более эффективные. При капремонте объектов капитального строительства может проводиться модернизация здания: улучшение планировки путём демонтажа старых не несущих перегородок и возведения новых, переоборудование старых инженерных сетей на новые и современные. Аналогичная ситуация - с линейными объектами. Например, при капитальном ремонте дорог и мостов количество полос для движения не увеличивается, показатели наружных инженерных сетей, такие, как мощность, давление, напряжение - не изменяются. Но при этом допускается замена материалов на иные, с лучшими эксплуатационными характеристиками. Например, замена чугунных труб на полипропиленовые, алюминиевого кабеля - на медный и т. д.

Техническое перевооружение отличается от капитального ремонта главным образом наличием изменений технологического процесса.

Перепланировка при капитальном ремонте возможна только в том случае, если изменяется конструктивная схема здания.

Что такое реконструкция

В Российском законодательстве встречается несколько значений термина «реконструкция», в т.ч. в Налоговом, Жилищном и Градостроительном кодексах.

Определение реконструкции по Градостроительному кодексу

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением объектов линейного строительства) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена, перепланировка и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (ст. 1, п. 14 Градостроительного Кодекса РФ). Примером работ с объектами капстроительства является реконструкция жилых домов и помещений, общественных зданий и т.д.

Реконструкция линейных объектов - это изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъёмности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (ст. 1, п. 14.1 Градостроительного Кодекса РФ). Примером работ с линейными объектами является реконструкция инженерных сетей (систем водоснабжения и водоотведения, электрических, газовых, тепловых коммуникаций и т.д.).

Трактовка понятия реконструкции в различных нормативных документах

Согласно Налоговому кодексу, к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей, осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

Очевидно, что определения термина «реконструкция», данные Налоговым и Градостроительным кодексами, существенно отличаются. Возникает вопрос: каким из определений следует руководствоваться, или одно дополняет другое? Тогда получается, что переустройство - это и есть реконструкция?

Однако, в Жилищном кодексе нет определения реконструкции, в то время, как термин «переустройство» является синонимом капитального ремонта, в части «замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения». Выходит, трактовка из Налогового кодекса противоречит Градостроительному и Жилищному кодексам?

Попробуем прояснить. В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.

Таким образом, если в здании производится продукция (иными словами - если здание, о котором идёт речь, производственного назначения) и продукция эта облагается налогом, то необходимо руководствоваться определением из Налогового кодекса. То есть, реконструкцией в данном случае будет являться замена и (или) установка оборудования на более совершенное, которое сможет изготавливать новую продукцию или позволит увеличить объемы или улучшить качество продукции. Если предполагается заменить старое, морально и физически устаревшее оборудование на новое, современное, то это будет являться техническим перевооружением; при этом разрешается изменить технологию производства, но не допускается увеличение производственных мощностей и не идет речь о количестве и качестве выпускаемой продукции.

Смежные понятия

При реконструкции так же может осуществляться модернизация свойств и технических характеристик зданий, систем и элементов. Однако, не стоит путать эти понятия, так как они являются взаимодополняющими.

Реконструкция здания отличается от технического перевооружения необязательностью изменения технологического процесса и, напротив, обязательным характером замены (восстановления) несущих конструкций.

Перепланировка при реконструкции является частью понятия реконструкции зданий и сооружений и включает в себя работы, затрагивающие положение несущих стен и конструкций здания.

Реставрацию часто путают с реконструкцией, однако эти понятия различаются, главным образом тем, что к реставрации относятся работы по укреплению и восстановлению зданий и сооружений, которые являются памятниками истории, культуры и искусства.

Приобретает популярность реконструкция домов, заброшенных зданий с целью адаптации под современные нужды, которая называется реновацией зданий. Например, реконструкция и перестройка здания заброшенного завода или фабрики с целью превращения в офисный центр.

Отличия реконструкции и капитального ремонта

Капитальный ремонт и реконструкция, исходя из определений Градостроительного кодекса отличаются степенью изменения объекта строительства. При капитальном ремонте зданий и сооружений объекты возвращаются к их первичному состоянию, пригодному для эксплуатации; при реконструкции же могут производиться изменения ключевых технико-экономических параметров строительного объекта.

Например, при реконструкции автомобильной дороги меняется категория дорог, ширина проезжей части, если это наружные инженерные сети - то меняется их мощность и протяженность. При реконструкции объектов капитального строительства необходимо не только устранить накопившийся физический и моральный износ, но и довести объект до соответствия всем действующим нормам и правилам.

Большинство ремонтируемых зданий не соответствуют всем действующим нормам, и это понятно, ведь часто возраст здания исчисляется десятилетиями, а нормы меняются чуть ли не каждый год.

Поэтому при капитальном ремонте допускается некоторое отступление от действующих норм. Например, принято решение отремонтировать крышу здания; при этом не нужно благоустраивать прилегающую территорию, увеличивать количество парковочных мест, утеплять фасады и т. д. А если решено провести реконструкцию здания, например, возвести пристройку или вместо неэксплуатируемого чердака сделать мансарду, то необходимо довести всё здание до требуемых действующих норм, начиная от современных архитектурных решений, планировок, и заканчивая требованиями по энергетической эффективности здания.

Разрешение на строительство при проведении капитального ремонта получать не требуется, а процедура подготовки к строительству и ввод в эксплуатацию здания пройдет гораздо проще, быстрее и дешевле, чем при реконструкции здания. Разрешение на реконструкцию здания зачастую требуется органами государственного и местного управления, а процедура получения разрешительных документов является длительной и трудоемкой. Это связано с тем, что при реконструкции дома может производиться новое строительство, очень распространенной практикой является надстройка мансарды на крыше здания.

Что касается проектирования капитального ремонта и реконструкции, то при проведении каждого из типов работ необходимо планирование и составление проекта. Это связано с тем, что проведение строительных работ в здании или части здания так или иначе может влиять на соседние здания в квартале. Именно поэтому, работы важно проводить после согласования с генеральным планом квартала. При этом составление проекта на реконструкцию является более трудоемкой процедурой и часто требует дополнительных согласований проектного задания и проекта организации работ.

Разницу между капитальным ремонтом и реконструкцией прекрасно понимают застройщики, всеми силами пытаясь «уйти» от реконструкции здания, так как подготовка документов может занимать больше года, а в иных случаях - и не один год. В результате возникают спорные вопросы между органами местного управления и заинтересованными лицами.

В следующей статье мы расскажем о спорных ситуациях, возникших при проведении капитального ремонта зданий, с которыми нам приходилось сталкиваться на практике.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

Реконструкция дома , реконструкции сооружений, реконструкция здания, это — строительные работы в комплексе с организационно-строительными действиями, сочетаемыми со сменой главных технических и экономических характеристик возводящихся либо ремонтируемых жилых и хозяйственных объектов: общей площади сооружения, пропускной его способности, строительного объёма и пр., либо его предназначения, расширения списка услуг и уровня обслуживания.

Реконструкция включает в себя:

• Смена изначального функционального предназначения ряда помещений;
• Смена габаритов и технических характеристик объекта реконструкции;
• Различное капитальное строительство, надстройки, пристройки;
• Разборка, профилактика и усиление всех имеющихся несущих конструкций объекта;
• Переквалифицирование чердачной зоны под жилую площадь — мансарду (установка ограждающих элементов из легких, теплозащищенных конструкций в виде скатной крыши, где угол наклона не превышает 45 градусов);
• Строительство и реконструкция коммуникаций зданий и сооружений, и инженерных систем (кроме недвижимости, которая относится к памятникам истории и архитектуры).

Рабочий проект капитального ремонта подготавливается, обычно, с привлечением типовых схем по надстройке жилых зданий мансардным этажом.

Наша строительная компания выполняет комплекс услуг по реконструкции жилых домов, зданий и сооружений:

• Исследование объекта с целью оценки возможности последующей реконструкции;
• Обновление и увеличение несущей способности конструкции;
• Перепланировка, учитывающая замену целевого назначения помещений объекта;
• Реконструкция с увеличением числа этажей в жилых домах и сооружениях;
• Создание проекта и монтирование систем вентилируемого фасада;
• Установка современных систем пожарной безопасности: пожаротушение и дымоудаление;
• Реконструкция используемых помещений с полной либо частичной заменой перекрытий;
• Полная замена всех имеющихся инженерных коммуникаций;
• Благоустройство территории относящейся к зданиям и сооружениям.

Реконструкция — серьезный ремонт , комплексный, куда входит: замена несущих элементов конструкций с целью смены их технических и экономических характеристик. Процедура непростая и довольно объемная, и даже для малых объектов необходимы существенные денежные средства. Поэтому, перед началом работы по реконструкции зданий и сооружений, их нужно детально изучить и по полученным данным выяснить очередность и перечень предстоящих мероприятий.

Трещины в стенах зданий и сооружений — результат нескольких возможных причин: ошибки проектирования (неправильная глубина установки фундамента дома), плохая эксплуатация (вымывание грунта), ошибки в процессе строительства (производственные нарушения) и прочее.

Одна из востребованных типов работ при реконструкции, это — усиление фундамента дома . Порой, несущая способность фундамента разрушается от времени и влаги, и уже не может соответствовать должным нагрузкам. Усиление фундаментов важно тогда, когда в проекте закладывается увеличение количества этажей здания или постройка мансарды. Следует помнить, что грунт, на котором стоит постройка, с течением времени может изменять структуру под воздействием грунтовых вод. В крупных населенных пунктах встречается такое явление, как суффозия — это когда токодисперсная часть грунта вымывается подземными водами. В этом случае грунт становится рыхлым, утрачивает несущие свойства и нуждается в закреплении.

Варианты усиления фундамента , а также состав применяемых растворов для его усиления, выясняется в ходе исследования объекта, выбранного для реконструкции. Их перечень может зависеть от нагрузки на фундамент здания, инженерных и геологических свойств грунта, характеристик фильтрационности и текущего состояния уже имеющегося фундамента.

Существуют различные способы усиления фундамента:

• Цементирование фундамента, а также контакта грунт-фундамент;
• Установка свай для буроинъекций;
• Ввод под текущий фундамент специальной монолитной плиты.

Компания «Уютный Дом» предлагает услугу - реконструкция дома, ремонт фундамента и прочее.

Реконструкция зданий, особенно жилых и общественных, позволяет значительно продлить сроки их службы, удлинить жизненный цикл. В ряде стран Западной Европы затраты на реконструкцию превышают затраты на новое строительство. Напротив, в нашей стране затраты на модернизацию и реконструкцию в несколько раз меньше затрат на новое строительство (см. табл. 39.2), при том, что степень износа основных фондов составляет около 48%.

Таблица 39.2

Структура инвестиций в основной капитал, млрд руб.

* Без субъектов малого предпринимательства; ** включая инвестиции в объекты интеллектуальной собственности.

В городской застройке реконструкция, как правило, выгоднее сноса и нового строительства, хотя в конкретных случаях необходимо проведение технико-экономического анализа. Так, в Москве по ряду причин было признано целесообразным снести пятиэтажные дома серий К-7, 11-32, 1-464, 1МГ-300 и др., а 9- и 12-этажные здания серий П-49, П-57, 1605-АМ и др. подлежат реконструкции.

Реконструкция может проводиться с изменением объемно-планировочного решения (пролетов цехов, структуры квартир) или без такового, с заменой крыш, перекрытий, других конструкций, улучшением и утеплением фасадов. Первый вариант обычно дороже, но существенно увеличивает цену объекта недвижимости.

Между тем само понятие реконструкции определено в законодательстве недостаточно четко. В соответствии со ст. 1 ГрК РФ реконструкция включает изменение параметров, надстройку, перестройку, расширение объекта, а также замену или восстановление несущих конструкций. При этом замена или восстановление отдельных элементов несущих конструкций является капитальным ремонтом. Как отличить элемент конструкции от конструкции, нс совсем ясно. Кроме того, в ГрК РФ отсутствуют термины «модернизация оборудования» и «техническое перевооружение», поэтому неясно, являются ли эти процессы реконструкцией или ремонтом. Далее, термины «перепланировка» и «переустройство» введены в ЖК РФ. Поскольку в ГрК РФ их нет, то так же неясно, относятся ли они к капитальному ремонту или к реконструкции.

Между тем разница здесь существенная, особенно при финансировании стройки за собственный счет предприятий. Затраты на капитальные и текущие ремонты производятся за счет ремонтного фонда предприятия, т.е. за счет себестоимости. Затраты на реконструкцию являются инвестициями, т.е. производятся за счет прибыли; финансирование реконструкции за счет себестоимости является грубой экономической ошибкой.

При капитальном ремонте значительно сокращены требования к проектной документации, в частности состав документации определяется заказчиком, экспертиза ее не является обязательной. Не обязательно также получать разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию.

Обратите внимание, что с 2011 г. расширение объекта (т.е. строительство дополнительных цехов, секций на той же площадке) в ГрК РФ относится к реконструкции, тогда как до этого обычно приравнивалось к новому строительству. С того же года выделено отдельное понятие «реконструкция линейных объектов», которое характеризуется изменением класса, категории, производительности линии, изменением границ полосы отвода или охранных зон.

Реконструкция жилой застройки должна быть направлена на повышение комфортности и уровня жизни населения, улучшение эксплуатационной надежности инженерных сетей, сохранение озеленения, улучшение планировочной структуры. Поэтому в городах целесообразно проводить реконструкцию не отдельных зданий, а кварталов или микрорайонов в целом .

Изыскательские работы при реконструкции, впрочем, как и при капитальном ремонте, в значительной части состоят из процедур обследования состояния основания и несущих конструкций здания, сооружения (см. гл. 38). В случае отсутствия проектной и рабочей документации приходится восстанавливать чертежи здания по фактическим размерам, наносить условную сетку осей, проводить обмеры и проверку характеристик инженерных систем.

Проектные работы при реконструкции выполняют в полном объеме. В необходимых случаях проводят государственную или негосударственную экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий. Нужно также оформлять градостроительный план земельного участка. При получении технических условий на подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения следует определить, превышает ли потребность объекта в воде, газе, энергии после реконструкции соответствующие величины до реконструкции. Разрешение на строительство следует получать на общих основаниях, как и при новом строительстве.

Организация реконструкции, так же, как и при капитальном ремонте может быть проведена с остановкой предприятия или без остановки (в жилищном строительстве - с выселением жителей или без выселения).

Крайним вариантом реконструкции здания можно считать замену перекрытий (например, деревянных на железобетонные). В этом случае разбирают крышу, демонтируют инженерные системы, сносят перегородки, внутренние двери и перекрытия; часто меняют также наружные двери и окна. Остаются лишь несущие стены, лестницы и фундаменты. В том случае, если несущая способность стен недостаточна для новых нагрузок, производят их усиление известными в технологии строительства методами.

В проектах производства работ по реконструкции промышленных объектов должен быть дополнительно к обычным требованиям определен порядок совмещения строительно-монтажных работ и промышленного производства. На стройгенплане показывают расположение реконструируемых и сохраняемых зданий и сооружений, сохраняемых, разбираемых и перекладываемых коммуникаций, путей безопасного прохода строительных работников и работников основного производства. Отмечают зоны повышенной опасности, требующие оформления нарядов-допусков.

На технологических картах показывают условия работы машин вблизи зданий и сооружений, средства защиты конструкций, оборудования и коммуникаций от повреждений в ходе строительно-монтажных работ. Указывают мероприятия по сохранению элементов благоустройства и озеленения, ограничения по передвижению строительных и транспортных машин .

Строительно-монтажными работами, выполняемыми при реконструкции промышленных зданий и сооружений, могут являться:

• демонтаж вентиляционных и сантехнических систем, технологического оборудования и трубопроводов;
• отрывка котлованов и траншей, вывоз грунта и строительного мусора;
• разборка перегородок, заполнения проемов, разборка или усиление строительных конструкций;
• усиление фундаментов, в необходимых случаях - усиление оснований;
• разборка или усиление фундаментов под технологическое оборудование;
• обратная засыпка и уплотнение грунта;
• возведение новых строительных конструкций;
• замена или усиление конструкций крыши, замена кровли;
• устройство перегородок, заполнение проемов;
• устройство полов, потолков, отделочные работы;
• монтаж технологического оборудования и трубопроводов;
• сантехнические и электромонтажные работы;
• монтаж приборов и средств автоматизации.

Все сказанное выше о пусконаладочных работах, гарантийных испытаниях, комплексном опробовании и приемке объекта может быть повторено и для случая реконструкции. После окончания реконструкции в установленных ГрК РФ случаях необходимо получать разрешение на ввод в эксплуатацию, так же, как и после окончания нового строительства.

• Афанасьев А. А., Матвеев Е. П. Реконструкция жилых зданий. М., 2008.
• Олейник П. П. Основы организации и управления в строительстве. М.: АСВ, 2014.